中咨视界

杨跃军 | 日本都会更新配景、办法及自创代价
公布日期:2019-09-02 信息来路:中国国际工程征询有限公司 拜访次数: 字号:[ ]

本文条理剖析了日本都会更新开展进程以及都会更新理念和更新办法,在停止中日都会更新比照的根底上,提出了“建立专业征询机构技能中心位置、倡导紧凑型都会建立理念、得当放宽都会更新限定条件、注意都市功用复合化更新改革、夸大汗青文明和都会影象传承”五个方面自创发起,促进中国都会更新开展。

日本,作为与我国有着非常相似的文明传统和开展基因的西方邻国,好像成为了我国古代化历程的一壁镜子。二战后,日本进入经济疾速开展期,少量生齿融入都会,都会开展敏捷,与我国变革开辟后城镇化历程极为类似。现在,日本都会更新已片面放开,中国局部都会也已逐渐进入都会更新改革期,日本都会更新经历具有极大的参考自创代价。

一、日本都会更新开展配景

都会更新,作为都会经济再起的紧张内容,曾经成为以后环球范畴内各个国度地域、差别都会化开展阶段都将碰面临或曾经面对的严重战略课题。日本阅历了战后经济高速开展期,都会生齿激增,并向东京、大阪等大都会集聚,都会开展由大范围开辟建立向更新改革变化。都会更新成为日本当局2000年以来非常注重处理的要害奇迹。

(一)日本都会更新的开展概略

1919 年日本当局公布的《都会计划法》第一次将地皮区划整理写入了执法顺序,随后在1923年的关东大地动后重修中,地皮区划整理成为日本东京、横滨等受灾严峻的都会大范围展开援建、复建以及更新的紧张东西。1954 年日本当局正式公布了《地皮区划整理法》,从而为日本的地皮区划整理各关键的正当运作提供了执法根据。在都会开展到肯定汗青时期,都会地皮供应到达饱和,肯定会进入再开辟阶段,完成都会资源的梳理整合和再分派。

日本的都会更新奇迹从二战后重修开端,颠末六十年月、七十年月的高速都会化和造城活动之后,八十年月开端注意都会化质量和计划分权,开端对第一代新城和会合式住宅停止改革;九十年月树立了注意多主体和谐协作的计划体制,将官方主体和资源引入都会再开辟;进入二十一世纪后,受泡沫经济影响,当局为拉动经济开展及处理都会题目,于2002年订定《都市再生特殊步伐法》,开端注意地区代价提拔的可继续都市营建,一方面,以举国战略从面上推进都会更新,另一方面,继续鼓舞自下而上的“造街”运动和小型更新项目,聚焦街区、社区乃至单体修建的更新改革。别的,为了应对越来越严峻的社会老龄化、少子化的场面,以及生齿向东京、大阪等大都会集聚的趋向,2014年后日本当局修正《都市再生特殊步伐法》,先后提出了《马上适正化方案》和《马上适正化操纵指南》,容许中央当局依据地区生齿情况、经济开展要求,公道设置装备摆设大众效劳设备,优化都会建立强度,付与中央当局更高的自治权益。

纵观日本都会更新的开展进程,日本在面临战后重修、大范围生齿迁徙、泡沫经济解体、地动灾祸等一系列应战的进程中,都市营建和都市更新的主题一直贯串此中,逐步开展出来一套都市更新方案体系和都市更新制度。其次要特性体现为两个变化:一是逐渐构成由地方当局向中央当局不时分权的计划体系;二是逐渐构成由当局代替主导向长处相干者自我构造和谐的更新途径和制度体系。

日本的都会更新,每每因此街区、社区、市政路途乃至单体修建等小地块为更新改革工具,经过强化市政根底配套、提拔大众效劳等综合步伐,进步地皮空间应用率和地皮空间代价,打造具有古代化特征的新城区,并特殊注意传统汗青修建或许汗青街区与古代化都会建立的交融和谐。日本的都会更新,是地皮一切者外部及与当局临时不时相同和谐,完成各方诉求均衡的后果,也是相干执法法例和制度不时美满的进程,因而一个都会更新项目需求十几年到二十几年的逐渐演替开展。

(二)日本都会更新的开展动力

推进日本都会更新的要素浩繁,客观需求的变革及政策法例引导发扬了紧张作用。

1、都会开展空间具有刚性界限。日本山地浩繁,疆土面积狭窄,为了维护农业用地平安,对都会开辟建立束缚较多,都会空间开展的刚性界限非常明白。在日本,各都会均严厉规定了将来10年间供都会化开展的都会化促进区(Urbanization Promotion Areas,UPA)以及都会化控制区(Urbanization Control Areas,UCA),像东京、大阪等大都会的疾速开展很大一局部是经过都会更新改革来完成的,逐渐构成紧凑型都会建立理念。

2、都会根底设备陈腐。二战后,日本经济进入高速开展期,少量生齿涌入都会,六十、七十年月建立的一大批市政根底设备经临时运营,大少数陈腐落伍,难以满意当期都会开展需求,需求更新改革,此中高速公路、骨干街道、轨道交通等大型根底设备更新改革工程量特殊大。东京汐留地域货品场、编组站原址改革及都会再建项目(31公顷),便是将废弃的铁路货场、编组站原址(1914年建立,1986年停运)改革为大型交通关键、贸易综合体和高等住宅,提拔地皮代价,美满都会功用。2014年东都门出台了都城高速公路创新方案,少量高速公路停止线路调解、路面创新、高架建立,只管即便优化地皮空间,进步地皮应用率。

3、都会产业用地向都会混淆功用用地转换。随着都会经济疾速开展,财产构造不时优化,从而对都会更新提出了新要求。以东都门为例,1991年产业企业有4万个,从业人数达72万人,到2014年产业企业增加到1.2万个,从业人数降到26万人,都会少量产业用地转换为都会混淆功用用地,完成都会功用的转换。现在,日本东京、大阪等大都会曾经完成了从产业消费型都会向消耗效劳型都会变化,少量工场、仓储等消费设备需求更新改革为贸易、金融、住宅等生存效劳设备。为这天本当局提出了许多促进开辟这类特殊都会再生地区的政策以及一系列相干制度,推进都会用地性子转换和都会更新。

4、团地社区向古代社区变化。团地这天本在二战后经济高速开展下的产品。60年月,日本少量生齿涌入都会,住宅需求激增,于这天本开端在东京、大阪等大都会郊区新建少量住宅团地。在80年月,团地社区中的老龄化、贸易开放、根底设备老化题目非常凸显,团地更新方案正式启动。日本团地一切权属于当局,更新方案的推进者也是当局,称为都市再活力构。以后随着日本各级当局财务资金急急,也鼓舞官方资源进入团地社区的古代化改革。

5、生齿老龄化题目日趋严峻。现在,日本是环球生齿老龄化最严峻的国度,65岁以上生齿比例到达了27%,排名天下第一。生齿老龄化要求社会提供万博的医疗、保健设备,更便当的市政根底效劳。同时,少儿比例低落,也形成少量学校等教诲设备空缺糜费,需求重新计划整合。

6、都会开展中存在较为突出的理想题目。日本东京、大阪等大都会在高速开展进程中,存在都会设计不具执法位置,且不克不及反应运用者志愿;地皮公有化,难以完成一致计划,成片开辟;职住严峻失衡,通勤交通压力大;都会绿地率低,大众空间缺乏,都会热岛效应突出等突出题目,需求在都会更新中逐渐加以缓解或处理。

7、地动等天然灾祸频发。日当地震等天然灾祸多发,灾后重修也是引发都会更新的紧张要素。

(三)日本都会更新的执法根底

由于日本经济高速增长和东京奥运会举行(1964年),都会开展过分会合于东京、大阪等大都会,都会范围敏捷扩张,会合表现的都会题目和生存情况好转,惹起全社会高度注重。1961年引入特定街区制度,会合建立具有特定功用地区,如会合贸易区。1963年接纳容积率控制制度(取消楼层高度不超越31米的限定)。1968年片面修正了旧的都会计划法,公布了新的《都会计划法》,确定了包罗地皮应用计划、都会设备计划、郊区开辟奇迹计划三局部内容的计划体系,追求都会的健全开展和有序建立,为疆土平衡开展和大众福利增长做出奉献。1969年公布了《都会再开辟法》,确定了由都市设备建立为中央向以地皮应用计划为中央的都会计划变化,大众福利的增长是都会计划法最注重的内容。都会计划权由地方向中央当局变化,都会住民和地皮一切者到场计划体例。1989年日本经过了平面路途制度,即路途的上下都可以制作修建。2002年公布《都会再生特殊步伐法》,2006年修正了都会建立三个执法(都会计划法、大范围批发店肆选地法、中央郊区活性化法),2008年公布《汗青都会建立法》,2012年公布《生态都会法》,促进低碳生态都会建立。2014年修正了《都会再生特殊步伐法》,并先后提出《马上适正化方案》和《马上适正化操纵指南》,2019年3月修订了《都市开辟诸制度运用目标》,使中央当局订定的都会更新方案更契合外地社会经济开展需求。总之,日本都会更新改革的执法体系不时美满,都会更新要求由单一的都会功用改革向都会综合功用提拔、汗青文明保管、生态低碳化变化。

依据都会计划相干执法,日本将地皮应用范例分别为13类,差别地块用处确定容积率、修建密度等地皮应用限定和与修建高度相干的斜线限定,详见表1。容积率目标可以跨地区转换和有偿转移,即A地块容积率目标可以转移给B地块,或A地块让出局部大众空间,则可取得相应的容积率赔偿。别的,还可以规定一些特殊指定地区,享用更宽松政策,乃至不受修建密度、容积率、修建形状等限定。容积率转移制度这天本都会更新改革中使用最多的政策,由各个开辟商和当局配合和谐确定。经过都会计划法例和制度的标准引导,日本东京、大阪等大都会越来越会合紧凑,不时向空中开展而立起来,构成银座、涉谷、新宿等环球着名的都会综合体地区。

二、日本都会更新次要办法

日本的都会更新改革已片面放开,在执法体系、技能步伐、施行途径(形式)等方面都树立了齐备体系,积聚了丰厚经历。

(一)地皮区划整理

经过订定地区地皮应用计划,完成地皮区划整理,优化地皮空间,提拔地皮代价。地皮一切者依据一切权比重配合分管公摊地皮,局部公摊地皮作为地区内路途、公园、河道等大众设备用地,另一局部公摊地皮支出作为大众设备建立资金。经过美满地区地皮功用,提拔住宅地皮代价和应用率。地皮区划整理后,地皮一切者固然住宅用空中积减小了,但由于计划了路途、公园等大众设备,住宅用地代价失掉极大提拔。如东京秋叶原地域的地皮区划整理,该地区原是废弃的货场、市场,经过地皮区划整理,大众用地比重由原来22%进步到49%,住宅用地比重由原来78%低落到50%,打造环球闻名的动漫文明街,住宅用地代价明显提拔。地皮区划整理状况详见表2。

(二)老城区更新改革

次要针对老城区的社区、街区或修建物,经过地皮、修建物等产权等价置换完成更新改革,准绳上应用进步地皮容积率新增修建面积交换等价的大众用地和大众设备投资,添加大众空间和绿地,提拔老城区功用和质量,完成老城区更新改革。见图1。日本在老城区更新改革中也特殊留意汗青文明传承,如东京火车站地区改革,就很好的统筹了车站功用提拔和汗青文明传承。应用都会地铁、高速公路等大型根底设备改革,停止老城区改革提拔。如虎之门山大厦是东京最高修建,也是2020年奥运会衔接主会场和选手村之间的紧张节点修建。该项目是围绕东京环状二号线建立改革,颠末多年的相同协商,构成了现在联合路途改革的都会一体化开辟思绪,建立都会综合体,进步地区都会位置。虎之门山的乐成之处在于,经过平面交通方法处理环状路途改革题目,构成一条全新的都会改革思绪。

图1  老街区更新容积率、地皮用处调解表示图

(三)都市开辟诸制度

日本的都会更新改革都是基于详细地块来展开,开辟地块小,长处相干者庞大。在指定的都会更新地块上,当局作为大众长处代表与地皮一切者充沛协商,经过放宽地皮用处、容积率、斜线限定、修建密度等限定,树立了一系列都市开辟制度。2019年3月日本修订了《都市开辟诸制度运用目标》。东都门都市开辟诸制度实用地区见图2,容积率控制结构见图3。

1、体例基于详细地块的都会更新计划(方案)。对归入都市再开辟推进地区的详细地块,体例都会更新计划(方案)。经过订定计划(方案),调解转换地皮用处,完成修建物与大众设备(如地铁站)一体化、综合性开辟,放宽容积率等限定。如东京饭田桥站西口地域都会更新方案,开辟者为当局与地皮一切者构成的再开辟工会,建立办公、住宅、商店、教会、停车等综合设备,容积率由原指定的600%进步到930%。

2、特定街区制度。在日本都会地皮应用计划中,可依据特定功用需求,如贸易开辟、汗青文明维护等,指定特定街区。在特定街区要求有肯定范围的无效空间,并放宽修建容积率、斜线限定、相对高度限定等,该类地区政策宽松,但每每要表现该地块的特定功用,尤其留意汗青文明的维护。如东都门丸之内二丁目特定街区,地块面积1.53公顷,应用日本国有铁道本社原址、JTB本社原址建立以贸易、办公为中心的大型都会综合体,指定容积率达1300%。

3、地面应用街区制度。日本当局指定一些都会中心区可以最大限制应用垂直空间,鼓舞修建向地面开展,低落修建密度,放宽容积率限定(指定容积率600—700%),使都会立起来。如东京神保町一丁目南部地域,经过进步修建容积率,修建物向地面开展,开释空中大众空间,美满地区都会功用。

4、综合设计制度。经过放宽修建容积率、斜线控制等限定,将住宅、贸易等修建物与街区路途、市政管网等大众设备停止一体化综合设计,特殊要留意大众空间建立以及高层修建与原低层修建之间的和谐一致。东京神保町三丁目再建方案,便是综合设计的典范,在指定容积率为600%的根底上,营建了舒服的步辇儿空间,展开了汗青修建立面恢复,美满了夜间灯饰。

图2  东都门都市更新诸制度运用区划

(四)都市再生特殊地域

2002年日本当局出台了《都市再生特殊法》,确定了都市再生告急整备地域65个,地皮面积9092公顷,此中,特建都市再生告急整备地域13个,地皮面积4110公顷。依据该执法,归入都市再生特殊地域享有比都市开辟诸制度更宽松政策,可以冲破原来的设计限定(如指定容积率、地皮用处等),依据都会更新开辟需求重新设计容积率、地皮用处等限定条件。东京日比谷地域便是特建都市再生告急整备地域,享用更为优惠的政策,如大众设备可以抵扣局部修建容积率。又如东京有乐町一丁目作为都市再生特殊地域,经过街区路途区划调解,不只使开辟地块更完好,并且打造出广场大众空间。详见下图4。

图4  都市再生特殊地域限定条件调解案例表示图

(五)特例容积率实用地域

为了提拔都会防灾救灾功用,在一些特定地区需求建避免火警伸张或提供避险空间的丛林绿地,这些地区的指定容积率(特例容积率)可以停止有偿迁徙,添加容积率的无效应用。如可以将这些特例容积率迁徙到都市开辟诸制度地域和都市再生特殊地域。东京丸之内车站的修复就接纳了特例容积率迁徙。

图5  特例容积率地域容积率迁徙表示图

三、日本都会更新开展趋向

(一)都市再生功用复合化趋向

2002年日本都市再生特殊法公布以来,都会更新出现都市功用复合化趋向,建立了少量具有复合功用的超高层修建。如东都门心肠区万博的呈现融住宅、贸易、市政(车站)、教诲等复合功用的都会综合体。特殊是1989年日本树立了平面路途制度当前,建立了少量以地铁站点为中心的都会综合体和高架桥下的贸易、大众效劳等设备。“根底设备更新+都会再开辟+都会复合功用美满和代价提拔”成为都会更新的紧张方法。

(二)专业征询机构作用越发展现

都会更新专业化强,且触及庞大的长处相干者,不只需求专业的计划设计人才,并且需求项目运营办理、投融资、政策法例等综合性征询人才。在日本临时的都会更新理论中发明,地皮一切者、项目开辟方及当局之间长处或存眷点很难一致和谐,每每一个都会更新项目需求相同和谐十几年二十年。第三方征询机构具有较强的专业技能才能,且熟习各长处相干方诉求,对项目标参与越来越深,可经过订定和优化项目方案满意各方要求,从而放慢项目施行落地。因而,日本经历标明,延聘牢靠的第三方征询机构,是确保项目顺遂推进的要害。

(三)都会更新限定条件不时宽松

经过建立都市开辟诸制度、都市再生特殊地域等步伐,放宽地皮用处、修建容积率、斜线控制等限定条件,成为放慢都会更新的次要步伐。同时,都会更新审批办理权限不时由地方当局向中央当局转移,由当局主导向长处相干者协商构造转移。

(四)倡议伶俐都会更新改革

为处理都会少量动力耗费、交通拥堵、热岛效应等都会题目,在都会更新中融入伶俐动力、伶俐交通等设计理念,建立低碳街区。同时,依照老龄化社会需求,对大众街区、社区等更新改革提出更高的伶俐化要求。

(五)进步都会防灾减灾才能

日本天然灾祸较多,尤其是东都门直下型地动防治极为紧急,进步都会防灾减灾才能是都会更新思索的紧张要素。

(六)强化都会多样性和亲和性

随着东京、大阪等大都会生齿数目越来越多,国际化水平越来越高,生齿组成越发庞大,任务方法、生存方法的多样性要求都会空间的多样性和亲和性,强化街区的综合设计。同时,越来越夸大都会汗青文明和影象的传承连续,愈加注意都会作风营建和汗青文明遗存的保存,完成都会街区古代与汗青的和谐共生。

四、日本都会更新对中国的自创代价

中国的都会更新固然起步较晚,但在北京、上海、广州、深圳等大都会也展开少量理论,都会更新理念根本做到与国际同步。虽然中日两国在地皮一切制、都会建立办理等诸多方面存在差别,但日本都会更新中乐成经历和做法,对促进中国都会创新开展具有紧张自创代价。

(一)建立专业征询机构技能中心位置

当局以满意提拔大众长处为目的,公家地皮一切者则寻求更大的经济效益,为满意各方要求,修建师必需不时优化修建设计方案,综合征询机构则必需设计一套公道高效的运营办理形式和资金均衡方案,专业人士(机构)在都会更新中发扬技能中心作用。在全进程工程征询中,我国以后正积极推行修建师(含综合征询机构)担任制,力图低落长处相干方(如当局、社区住民)专业技能搅扰,日本的相干经历具有自创意义。

(二)倡导紧凑型都会建立理念

为维护贵重的农业用地,日本东京、大阪等大都会开展空间具有明白的刚性界限,倡导紧凑型都会建立理念,在有限的都会空间内积累少量都会开展要素,极大地提拔地皮代价(留意:差别于我国人为添加地皮开辟关键所添加的地皮本钱),完成无效维护耕地,防止都会“摊大饼”式的蛮横扩张,这也是推进日本都会更新的次要动力。我国都会的疾速扩张,形成都会地区过大、都会贸易中央引领作用不突出、市政效劳本钱高、农田征占多等题目,紧凑型都会建立理念应该惹起各级当局的注重。

(三)得当放宽都会更新限定条件

参照日本东京、大阪等大都会都会更新经历,在我国都会特定地区,如新区、新城,可实验得当放宽容积率目标、完成容积率转移等都会更新办法,积聚经历,逐渐推行。都会更新方案决议计划权可完成两个变化,即方案审批权由下级当局下放至当地当局,方案设计由当局主导变化为以社区群众和开辟商主导。

(四)注意都市功用复合化更新改革

在日本都会更新中,每每地铁站点等交通关键与贸易、住宅、办公、文明教诲等功用相联合,冲破了复杂的贸易用地、住宅用地、文教用地等地皮应用分别,不只打造构成新的都会综合体,提拔都会功用,并且进步项目红利才能,加强市场融资才能。我国都会更新项目广泛功用单一,资金张罗才能弱,进而影响都会更新的全体推进。

(五)夸大汗青文明和都会影象传承

日本都会更新十分注重汗青文明和都会影象的传承,完成都会街区古代与汗青的和谐共生,构成街区特征。我国汗青久长,各都会开展特征光显,在都会更新中怎样保存都会特征和面貌应予以优先思索,日本的相干经历和做法具有较强的自创意义。